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全国26个重点城市楼市降温,整体市场进入下行通

来源:游侠书生 发布时间:2021-09-22 10:34 标签:楼市降温(1)
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“金九”不“金”,秋意凉凉,在"金九"房地产市场的中秋节之战中,百强房地产企业全力进行营销,重新启用了渠道接待客特价促销,砸金蛋,送家电等模式。其结果可以描述为“炎热”中的制动和直接“进入秋季”

据巨力地产网AI大数据研究院数据显示,今年中秋节期间,北京等全国26个重点城市的成交量同比均有不同程度下降。然而,区域和城市差异很大,杭州等少数城市同比有所增加

此外,据中原房地产研究中心统计,今年中秋节期间,大部分城市楼市降温退烧,整体市场进入下行通道。以北京为例,中秋节前两天,新建商品房网上招牌234个,二手房161个;相比之下,今年端午节前两天,351套新房和227套二手房在网上签约。三个多月后,新房交易量下降33%,二手房交易量下降29%

“二手房贷款太难了。通常要三个多月。每个人都在排队。我不知道要等多久。许多银行的配额可能要等到明年。”一家中介机构的高级经理告诉《证券日报》,这影响了新房市场,因为在股票交易比例很高的城市,有很多连续订单出售二手房和购买新房。如果二手房不出去,很难进入新房,交易只能暂时搁置

降温降温成为主旋律

中原地产首席分析师张大伟表示,网上签约数据滞后。中秋节期间的在线签约量不能代表当前市场的真实表现,但市场确实已经降温

不仅在北京,而且在全国重点城市,销售热度都明显低于以前。“下跌”一词几乎影响了从新房、二手房、土地市场到房地产企业融资的所有港口,反映了调控政策对房地产市场的综合影响。据壳牌研究院监测数据显示,8月份,66个城市新房市场成交量环比继续下滑

“疫情、对商业贷款的严格调查、二手房贷款的暂停以及第二轮土地集中供应延长后缺乏拍卖,都对新房市场产生了影响。与今年的市场高峰期相比,一些房地产项目的交易量在7月份减少了一半,甚至在8月份减少了70%。“一位房地产交易员告诉《证券日报》,在北京市场,个人房产以每平方米5000元至6000元的价格出售,这对市场上的竞争产品造成了巨大压力

“在巨力网平台上,百强房地产企业的部分楼盘单价已从几百元降至数千元。”巨力网首席执行官王鹏告诉《证券日报》,房地产企业急于改变数量的原因如下:,第二次本地拍卖即将举行,开发商需要有足够的现金流来应对;二是多数开发商“三红线”指标控制效果差,需要缓解现金流;第三,我不想把我所有的赌注都押在第四季度,用巨大的力量占领市场

“一般来说,一年一度的双节节是开发商收回资金的关键节点,因为大多数房地产企业都要完成60%(约70%)因此,大型节点尤为重要。9月和10月的节假日较多,看房和交易将更加集中,因此被称为“金九银十”。”王鹏说,但在“房无炒作”的大趋势下,未来房地产市场将趋于稳定,客户将变得越来越理性

事实上,按照一般的销售节奏,“金九银十”销售旺季背后的逻辑是,开发商一季度的土地收购项目可以在这两个月内集中进入市场,交易量自然会随着供应量的增加而上升

近年来,为了加快周转速度,开发商当年买地、当年入市、当年转销是一个成熟的过程。然而,今年22个城市的土地集中供应持续了三个月,并于6月结束,这打乱了房地产企业通常的新供应节奏

“在北京第一轮土地集中供应中交易的土地预计将在9月底逐步进入市场,10月达到峰值。届时,市场上将有29个项目,共有约20000个住宅单元待售,交易量可能会发生变化。”张大伟告诉《证券日报》,但从根本上看,今年前8个月共进行了420次房地产调控,房价上涨的城市数量连续5个月下降,叠加了信贷紧缩等因素,逐步影响房价。例如,二手房贷款的困难全面抑制了市场活动,特别是在一线和二线城市。目前,贷款周期已超过3个月,成交量不断下降,楼市明显进入下行通道

渠道费上涨,房地产企业抢购客户

“双节期间,在营销方面,房地产企业主要通过推出特价房、房源促销、砸金蛋、送家电等打折促销活动,实现快速销售和去商业化。同时,他们还恢复了渠道的使用,提高了渠道费用。”王鹏说

此外,据上述房地产运营商向《证券日报》透露,在北京东南部的一处房地产中,开发商资金短缺,为了抢占市场上具有购买力的客户来源,中介机构为客户带来的渠道收费点高达10%,这是一个非常大的风险再现象。可以看出,他们对现金流和销售压力有很大的渴望

“每年下半年,渠道费都会有不同程度的上涨,通常在12月达到峰值。”王鹏向《证券日报》透露,不同城市的收费不同,大部分将控制在1.5%-3%,但一些特殊城市的一些项目也将达到5%-10%

不得不说,打劫客户是开发商营销的第一要务,不管现在花多少钱,只要有现金回报,就没有别的了

鉴于金融机构对房地产企业资金链的敏感性和融资端受阻等多重压力,通过自身渠道生血是一种“伤害价值”相对较小的有效手段然而,从目前的市场反馈来看,这是一个低于预期或高概率的事件

对此,张大伟直言,预计今年的"金九银十"将是多年来最冷的一年。许多房地产企业的资金链压力很大。不排除后续明显降价的可能性,房地产市场已进入下行通道

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